Responsabilidad por lesiones en Airbnb en Nueva York: ¿quién responde cuando una casa se vuelve hotel?

Responsabilidad por lesiones en Airbnb en Nueva York: ¿quién responde cuando una casa se vuelve hotel?

La responsabilidad por lesiones en un Airbnb en Nueva York es más complicada que un reclamo contra un hotel tradicional. Si usted se lesiona en un Airbnb de Nueva York, el anfitrión es la parte más probable de ser responsable. Él tiene el deber de cuidado razonable hacia sus huéspedes. El dueño del edificio o arrendador también puede ser responsable, sobre todo por áreas comunes inseguras. Airbnb, como empresa, casi siempre está protegida por una ley federal, aunque existen excepciones. Un abogado de lesiones personales puede identificar a todas las partes responsables.

Esa respuesta es más sencilla de lo que parece. Cuando usted se hospeda en un hotel tradicional y se lastima, un solo negocio responde por la propiedad. Casi siempre cuenta con un seguro a la altura. Una estadía en Airbnb es distinta. Usted es huésped en una casa privada reservada por una plataforma en línea. Quién le debe una compensación depende de quién creó el peligro, quién controlaba el espacio y si el alquiler siquiera estaba operando de forma legal. En The Orlow Firm llevamos más de 40 años manejando reclamos de responsabilidad de locales en toda la ciudad de Nueva York. Los casos de lesiones en Airbnb caen justo en el cruce enredado de varios de ellos.

Esta guía repasa a cada parte que podría deberle un deber de cuidado. Explica cómo la ley de alquileres a corto plazo de 2023 en la ciudad de Nueva York cambió las reglas. Y detalla los pasos para proteger un reclamo si usted resulta herido.

Por qué un Airbnb es legalmente distinto de un hotel

Un hotel le debe un solo deber de cuidado a sus huéspedes. Si un escalón está roto, un piso está mojado o la seguridad es insuficiente, por lo general el hotel es la parte responsable. Carga con un seguro comercial de responsabilidad hecho justo para ese riesgo.

Airbnb funciona con un modelo diferente. Es una plataforma en línea que conecta a anfitriones independientes con huéspedes que pagan. Sus Condiciones de servicio niegan cualquier relación de representación con los anfitriones. También niegan cualquier control sobre el estado de las propiedades publicadas. En palabras simples, Airbnb se describe como un intermediario digital, no como un hotelero. Esa distinción importa cuando algo sale mal. El deber de mantener la propiedad segura recae en quienes la poseen y la controlan, no en la plataforma que hizo la reserva.

La ley federal refuerza esa división. Bajo la Sección 230 de la Communications Decency Act, las plataformas en línea por lo general no pueden ser responsabilizadas por el contenido que proveen terceros. Eso incluye la descripción de la publicación de un anfitrión. En un caso muy comentado, un tribunal de apelaciones de Oregón protegió a Airbnb bajo la Sección 230 frente al reclamo de un huésped por un resbalón y caída relacionado con una tina de hidromasaje. El reclamo surgía de la publicación del anfitrión y no de la conducta propia de Airbnb. La Sección 230 no es absoluta, sin embargo. No protege a Airbnb frente a reclamos basados en las propias acciones de la empresa. Eso puede incluir cómo manejó una queja de seguridad o qué dijo en su propia publicidad. Esta sigue siendo un área del derecho en evolución.

Responsabilidad por lesiones en Airbnb en Nueva York: ¿a quién se puede responsabilizar?

La mayoría de los reclamos por lesiones en Airbnb en Nueva York giran en torno a la responsabilidad de locales. Bajo esta regla, el dueño u ocupante de una propiedad le debe un deber de cuidado razonable a las personas que están legalmente en ella. Puede ser responsable si sabía o debía saber de una condición peligrosa y no la corrigió ni advirtió sobre ella. Varias partes pueden deber ese deber a la vez.

El anfitrión. El anfitrión es el blanco más directo de un reclamo por lesiones en Airbnb. Como cualquier dueño de propiedad, el anfitrión le debe a sus huéspedes un deber de cuidado razonable. Un anfitrión puede ser responsable por peligros que creó o que debió haber notado. Piense en escaleras rotas, cableado defectuoso, detectores de humo o monóxido de carbono que faltan, un piso resbaloso o un estante o baranda sin asegurar.

El dueño del edificio o arrendador. Un arrendador tiene el deber de mantener seguras las áreas comunes. Eso abarca vestíbulos, pasillos, ascensores y escaleras. El deber puede aplicar incluso si el arrendador nunca autorizó la publicación en Airbnb. La exposición crece cuando un arrendador opera unidades a sabiendas como hoteles de corto plazo de hecho. Digamos que un huésped se lastima por una escalera defectuosa en un área común. Ese huésped puede tener un reclamo contra el dueño del edificio sin importar lo que haya pasado dentro de la unidad alquilada.

El administrador o la empresa de administración del edificio. Con frecuencia una empresa de administración es responsable de inspeccionar y mantener los espacios compartidos. Cuando lo es, puede ser responsable por una inspección negligente, por mantenimiento pospuesto o por no corregir un peligro conocido.

Terceros. A veces la parte negligente no es el anfitrión en absoluto. Un electricista o plomero cuyo trabajo defectuoso creó el peligro puede cargar con la responsabilidad. También una empresa de limpieza que dejó un piso mojado sin señalizar, o el fabricante de un electrodoméstico defectuoso.

El propio Airbnb. Como plataforma, Airbnb por lo general está protegida por la Sección 230 frente a reclamos que surgen del contenido de la publicación de un anfitrión. La responsabilidad directa solo es posible en situaciones más estrechas. Los ejemplos incluyen casos en los que Airbnb manejó mal una queja de seguridad, hizo sus propias afirmaciones sobre seguridad o ejerció control directo sobre el alquiler.

Como tantas partes pueden compartir la culpa, los casos de Airbnb a menudo exigen demandar a varios demandados a la vez. Los plazos y las estructuras de seguro rara vez coinciden con orden. Por eso estos reclamos se benefician de una revisión legal temprana.

Local Law 18 de la ciudad de Nueva York: cómo cambiaron las reglas

El desarrollo más importante para cualquier persona lesionada en un Airbnb de la ciudad de Nueva York es la Local Law 18, la Ley de Registro de Alquileres a Corto Plazo de la ciudad. Fue adoptada el 9 de enero de 2022 y comenzó a aplicarse plenamente a partir de septiembre de 2023. Reescribió las reglas para los alquileres legales a corto plazo en los cinco condados.

Bajo la ley, los anfitriones deben registrarse ante la Mayor's Office of Special Enforcement (OSE). Para calificar, el anfitrión debe habitar la vivienda como su residencia principal. También debe estar físicamente presente durante la estadía de un huésped en la mayoría de los tipos de edificios. Y no puede hospedar a más de dos huéspedes a la vez. Las publicaciones que no cumplen no pueden reservarse legalmente. Se les prohíbe a las plataformas procesar pagos por alquileres a corto plazo no registrados.

El efecto fue dramático. Según la Office of Special Enforcement de la ciudad, las publicaciones de corto plazo cayeron más de un 90 por ciento después de que comenzó la aplicación. Eso dejó cerca de 3,000 alquileres registrados legalmente donde antes operaban decenas de miles. En un informe de impacto de 2025, la OSE detalló su aplicación continua. Eso incluyó su primera demanda bajo la ley, presentada para recuperar apartamentos de Manhattan supuestamente operados como hoteles ilegales.

Este cambio importa para la responsabilidad. Un anfitrión o arrendador que opera en violación de la Local Law 18 está manejando un alquiler a corto plazo ilegal. Operar fuera de la ley puede debilitar ciertas defensas. También puede fortalecer el argumento de que la propiedad se estaba usando de una forma que el dueño sabía que estaba prohibida. Si usted se lesionó en un alquiler que nunca debió reservarse, esa ilegalidad puede convertirse en una parte significativa de su caso. El estado de Nueva York también sumó su propia supervisión, con una ley estatal de 2024 que crea un registro de alquileres a corto plazo y ordena la recaudación de impuestos, firmada por la gobernadora Hochul.

¿Y el seguro de Airbnb, AirCover?

Airbnb promociona un programa llamado AirCover para anfitriones. Es fácil suponer que funciona como una garantía para los huéspedes lesionados. No lo hace.

AirCover agrupa dos protecciones muy distintas. La primera es la Protección contra daños para anfitriones. Reembolsa a los anfitriones por daños a la propiedad causados por los huéspedes. Airbnb es claro en que esto no es una póliza de seguro. Es una garantía que Airbnb administra a su propia discreción, sujeta a muchos términos y condiciones. La segunda es el Seguro de responsabilidad para anfitriones. Ofrece hasta un millón de dólares por estadía para cubrir a un anfitrión al que se declare legalmente responsable de una lesión corporal accidental de un huésped.

Varios límites importan para un huésped lesionado. La cobertura de responsabilidad aplica solo a incidentes accidentales. Los actos intencionales y otras categorías quedan excluidos. El tope de un millón de dólares es el total disponible para toda la estadía. Igual de importante: un huésped no puede presentar un reclamo directo contra AirCover. La cobertura existe para proteger la responsabilidad legal del anfitrión. Eso significa que usted primero debe probar que el anfitrión es legalmente responsable antes de que la cobertura siquiera entre en juego.

La cobertura personal puede ser igual de incierta. La mayoría de las pólizas de propietario de vivienda y de inquilino excluyen la actividad comercial. Así que un anfitrión que nunca le dijo a su aseguradora que estaba alquilando la vivienda con fines de lucro puede no tener ninguna cobertura personal. La conclusión práctica es simple. AirCover no vuelve automática ni fácil la compensación. Es una posible fuente de recuperación entre varias, y llegar a ella todavía exige probar la culpa.

Pasos a seguir después de una lesión en un Airbnb en Nueva York

Lo que usted haga en las horas y los días posteriores a una lesión en un Airbnb en Nueva York puede decidir si un reclamo es demostrable más adelante.

1. Busque atención médica de inmediato. Un expediente médico rápido vincula su lesión con el incidente y documenta su gravedad desde el principio.
2. Documente el peligro. Fotografíe la condición peligrosa, el área alrededor y sus lesiones antes de que algo se limpie, se repare o se mueva.
3. Reporte el incidente a través de la plataforma de Airbnb. Reportar en la aplicación crea un registro con fecha y hora. No dé por hecho que Airbnb investigará o dará seguimiento por su cuenta.
4. Conserve cada registro del alquiler. Guarde la confirmación de la reserva, los recibos y todos los mensajes con el anfitrión.
5. Identifique la propiedad y al anfitrión. Anote la dirección exacta. Averigüe quién es el dueño del edificio en los registros de propiedad de la ciudad en NYC ACRIS. Verifique si el anfitrión estaba registrado bajo la Local Law 18.
6. No dé declaraciones grabadas a ninguna aseguradora antes de hablar con un abogado.
7. Consulte a un abogado de lesiones personales. Los casos de Airbnb suelen involucrar varias partes responsables, seguros en capas y plazos firmes. Ese es justo el tipo de reclamo que se beneficia de una revisión temprana y con experiencia.

Uno de esos plazos es el plazo de prescripción, la fecha límite para presentar su demanda. En Nueva York, los reclamos por lesiones personales por lo general deben presentarse dentro de los tres años del incidente bajo CPLR § 214. El reloj puede correr rápido. Algunos demandados, como una autoridad de vivienda de la ciudad, tienen requisitos de aviso mucho más cortos. Así que conviene confirmar cuanto antes los plazos que aplican a su situación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo demandar directamente a Airbnb por mis lesiones en Nueva York?

En la mayoría de los casos, no. Airbnb por lo general está protegida bajo la Sección 230 de la Communications Decency Act cuando un reclamo surge de la publicación de un anfitrión. Los reclamos directos contra Airbnb solo son posibles en situaciones estrechas ligadas a la propia conducta de la empresa, como manejar mal una queja de seguridad. El anfitrión, el arrendador u otra parte suele ser el demandado correcto.

¿Tiene Airbnb un seguro que cubra las lesiones de los huéspedes?

Airbnb ofrece un Seguro de responsabilidad para anfitriones de hasta un millón de dólares por estadía a través de su programa AirCover. Pero cubre la responsabilidad legal del anfitrión por una lesión accidental, no reclamos directos de los huéspedes. Usted primero debe probar que el anfitrión es legalmente responsable antes de que esa cobertura aplique, y los actos intencionales quedan excluidos.

¿Cuál es la diferencia entre un Airbnb y un hotel para la responsabilidad por lesiones?

Un hotel le debe un solo deber de cuidado y carga con un seguro comercial hecho para las lesiones de los huéspedes. Una estadía en Airbnb involucra a un anfitrión independiente y una plataforma que niega el control sobre la propiedad. Así que la responsabilidad puede repartirse entre el anfitrión, el arrendador, la administración del edificio u otros. Eso hace más difícil precisar la responsabilidad.

¿Es responsable el anfitrión de un Airbnb por lesiones en las áreas comunes del edificio?

Por lo general, no. Las áreas comunes como vestíbulos, pasillos y ascensores suelen ser responsabilidad del dueño del edificio o de la empresa de administración. Un anfitrión normalmente controla solo la unidad alquilada. Así que una lesión en un espacio compartido a menudo apunta al arrendador en lugar del anfitrión.

¿Qué debo hacer de inmediato después de lesionarme en un Airbnb?

Busque atención médica. Fotografíe el peligro y sus lesiones antes de que algo se modifique. Reporte el incidente a través de la aplicación de Airbnb para crear un registro con fecha y hora. Conserve la confirmación de su reserva y los mensajes con el anfitrión. Luego consulte a un abogado de lesiones personales antes de dar cualquier declaración a una aseguradora.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar una demanda después de una lesión en un Airbnb en Nueva York?

Los reclamos por lesiones personales en Nueva York por lo general deben presentarse dentro de los tres años del incidente bajo CPLR § 214. Algunos demandados, como las autoridades de vivienda pública, exigen aviso mucho antes. Por eso es importante confirmar cuanto antes los plazos que aplican a su caso.

¿Se puede demandar a un arrendador si alquiló su apartamento en Airbnb sin autorización?

Posiblemente. Un arrendador puede deber un deber de cuidado por áreas comunes inseguras sin importar quién publicó la unidad. Un arrendador que a sabiendas permite que las unidades operen como alquileres a corto plazo puede enfrentar una exposición mayor. Eso es especialmente cierto cuando el alquiler violó la ley de registro de la ciudad de Nueva York.

¿Y si el Airbnb estaba operando de forma ilegal? ¿Eso afecta mi reclamo?

Puede ayudar. Un alquiler que violó la Local Law 18 estaba operando fuera de la ley. Eso puede debilitar ciertas defensas y apoyar el argumento de que la propiedad se estaba usando de una forma que el dueño sabía que estaba prohibida. Operar de forma ilegal no garantiza la recuperación, pero puede fortalecer un reclamo de responsabilidad de locales.

Fuentes y recursos oficiales

Leyes de Nueva York citadas

1. CPLR § 214 — Plazo de prescripción (lesiones personales, 3 años)

Leyes y recursos gubernamentales de NYC 2. NYC Office of Special Enforcement — Ley de Registro de Alquileres a Corto Plazo 3. NYC OSE — Informe de impacto de la Local Law 18 de 2025 4. NYC OSE — Primera demanda presentada bajo la Local Law 18 (mayo de 2025) 5. NYC ACRIS — Búsqueda de registros de propiedad

Leyes del estado de Nueva York 6. Ley estatal de registro de alquileres a corto plazo de Nueva York (S.885C / A.4130C, firmada en diciembre de 2024)

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Si usted o un ser querido resultó lesionado en un Airbnb u otro alquiler a corto plazo en Nueva York, entender quién es responsable es el primer paso para recuperar una compensación. Estos casos a menudo involucran a varias partes: anfitriones, arrendadores, dueños de edificios y empresas de administración. También involucran seguros en capas que rara vez son sencillos. The Orlow Firm ha recuperado millones para clientes lesionados en la propiedad de otra persona en toda la ciudad de Nueva York, incluyendo una recuperación de $2,875,000 para un hombre que cayó en un pozo de ascensor abierto, $800,000 por un resbalón sobre agua de una filtración del techo y $900,000 en un caso de seguridad negligente que involucró a un empleado del edificio.

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