¿Puede demandar al dueño de una propiedad por lesiones personales en Nueva York?

¿Puede demandar al dueño de una propiedad por lesiones personales en Nueva York?

Sí. En Nueva York, usted puede demandar al dueño de una propiedad por lesiones personales si su negligencia le causó daño. Debe demostrar que el dueño tenía un deber de cuidado hacia usted. También debe demostrar que no reparó ni advirtió sobre una condición peligrosa, y que esa falla causó directamente su lesión. La ley de Nueva York le da a la mayoría de las personas lesionadas tres años para presentar la demanda.

Esa respuesta breve es válida sin importar si usted se lesionó en un supermercado, en el pasillo de un edificio de apartamentos, en un estacionamiento cubierto o en una acera agrietada de la ciudad. Pero el panorama completo es más complejo. No siempre resulta obvio a quién se le puede responsabilizar. Los plazos cambian de manera drástica cuando hay una agencia de gobierno involucrada, y la evidencia que decide estos casos muchas veces desaparece en cuestión de días. En The Orlow Firm hemos manejado reclamos de responsabilidad de locales en todo Queens y la Ciudad de Nueva York desde 1982. Las preguntas que siguen son las que las personas lesionadas nos hacen primero.

¿Qué es la responsabilidad de locales en Nueva York?

La responsabilidad de locales es el área del derecho que rige las lesiones causadas por condiciones peligrosas en la propiedad de otra persona. Se aplica de forma amplia. Cubre tiendas, restaurantes, edificios de apartamentos, casas particulares, edificios de oficinas, sitios de construcción, estacionamientos y aceras públicas. Si una condición peligrosa en una propiedad lo lesiona, la ley de responsabilidad de locales es la que determina si la persona responsable de esa propiedad tiene que pagar.

Nueva York utiliza un solo estándar para estos casos. Bajo la decisión histórica de Basso v. Miller, 40 N.Y.2d 233 (1976), los dueños de propiedades y otras personas que controlan un terreno deben actuar con cuidado razonable según las circunstancias para mantener la propiedad segura. Para decidir si alguien cumplió con ese estándar, los tribunales sopesan tres cosas. Analizan qué tan previsible era que alguien resultara herido, qué tan grave era la posible lesión, y cuánto esfuerzo habría costado prevenir el peligro.

Antes de Basso, Nueva York clasificaba a los visitantes en categorías rígidas: invitado con fines comerciales, invitado social o intruso. El deber que se le debía dependía de en cuál casilla caía usted. Basso eliminó esos niveles. La razón por la que usted estaba en la propiedad todavía importa como un factor en el análisis de cuidado razonable. Pero ya no es un límite rígido que decide su caso desde la puerta. La principal excepción son los intrusos, que aún reciben solo una protección limitada. Existe una regla especial para los niños que explicamos más adelante.

¿A quién se puede demandar por una lesión en una propiedad en Nueva York?

Uno de los malentendidos más comunes es creer que solo la persona cuyo nombre aparece en la escritura puede ser responsable. En realidad, varias partes pueden compartir la responsabilidad, e identificarlas a todas suele ser lo que marca la diferencia entre una recuperación parcial y una completa.

• El dueño de la propiedad es el demandado más común. Tiene el deber de mantener condiciones seguras en la propiedad que posee.
• Un arrendador (landlord) puede ser responsable por lesiones en áreas comunes como pasillos, escaleras, vestíbulos y elevadores, incluso cuando no vive ni ocupa el edificio. Un arrendador también puede ser responsable por una condición peligrosa dentro de una unidad alquilada. Esto aplica si mantuvo control sobre esa área, o si sabía del defecto y no lo corrigió.
• Un inquilino comercial u operador de un negocio, como una tienda, un restaurante o un local que controla su propio espacio, les debe a sus clientes el mismo deber de cuidado razonable que le correspondería a un dueño.
• Una compañía de administración de propiedades contratada para encargarse del mantenimiento, las inspecciones o las reparaciones puede compartir la responsabilidad cuando no hace ese trabajo de forma segura.
• Una junta de cooperativa (co-op) o una asociación de condominio es generalmente responsable de las áreas comunes y los sistemas del edificio que controla.
• Un contratista general en un sitio de construcción puede ser responsable tanto ante los trabajadores como ante los visitantes por mantener el sitio seguro.

La Ciudad de Nueva York también tiene una regla especial para las aceras. Bajo el Código Administrativo de NYC § 7-210, el dueño de la propiedad colindante, y no la Ciudad, es generalmente responsable por las lesiones causadas por una acera defectuosa frente a su propiedad. Existe una excepción estrecha pero importante. Los edificios residenciales ocupados por su dueño, con una a tres unidades familiares, usados exclusivamente con fines residenciales, no están cubiertos por esta regla. La responsabilidad por esas aceras puede recaer de nuevo en la Ciudad. Esta regla confunde a muchas personas lesionadas que asumen que la Ciudad siempre es responsable de la acera. A menudo no lo es.

En un caso que manejamos, un cliente que se cayó en una acera muy dañada y necesitó cirugía de espalda y de tobillo recuperó $1,500,000. Ese resultado se debió en parte a haber identificado correctamente quién era responsable de ese tramo de pavimento. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.

Los cuatro elementos que usted debe probar

Para ganar un reclamo de responsabilidad de locales en Nueva York, por lo general usted tiene que probar cuatro cosas.

1. Deber de cuidado. El demandado le debía a usted un deber legal de mantener condiciones razonablemente seguras. Bajo Basso v. Miller, ese deber es el cuidado razonable según las circunstancias, y la previsibilidad de su presencia es central en el análisis.

2. Incumplimiento del deber. El demandado no cumplió con ese deber. Un incumplimiento generalmente significa una de tres cosas. Que el demandado creó la condición peligrosa. O que tuvo aviso real de ella, es decir, alguien se lo dijo o él la vio. O que tuvo aviso constructivo, lo que significa que la condición existió el tiempo suficiente como para que un dueño razonable la hubiera descubierto y reparado. Los tribunales suelen llamar a esto último el "elemento de tiempo".

3. Causalidad. El incumplimiento causó directamente su lesión. Un peligro que en realidad no causó su caída no sustentará un reclamo, aunque la propiedad fuera insegura de alguna forma general.

4. Daños. Usted sufrió un daño real y medible, como facturas médicas, ingresos perdidos, dolor físico y pérdidas similares.

El elemento de aviso constructivo es donde muchos casos se ganan o se pierden. Un piso que estuvo mojado treinta segundos antes de que alguien se resbalara es legalmente muy distinto de uno que estuvo mojado durante horas sin que nadie lo limpiara. Probar cuánto tiempo existió una condición es fundamental, y por eso los registros de mantenimiento, las grabaciones de seguridad y los relatos de testigos importan tanto. En un caso, un cliente se resbaló con agua de una gotera del techo y necesitó cirugía de cuello y espalda. Ese tipo de evidencia sustentó una recuperación de $800,000, porque la gotera era el tipo de condición que el dueño debía haber conocido y corregido. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.

Situaciones especiales: intrusos y niños

¿Qué sucede si usted estaba en la propiedad sin permiso? La respuesta depende de quién es usted.

Para los intrusos adultos, el dueño de una propiedad debe un deber mínimo. El dueño no puede lesionar a alguien de forma intencional o imprudente, por ejemplo colocando una trampa. Pero el dueño generalmente no tiene la obligación de hacer que la propiedad sea segura para personas que no deberían estar allí.

A los niños se les trata de manera diferente. Nueva York reconoce que los niños pequeños no pueden apreciar el peligro como lo hacen los adultos, así que la ley aplica la doctrina de atracción peligrosa (attractive nuisance). Suponga que una propiedad tiene una condición artificialmente peligrosa que de manera previsible atrae a los niños, como una piscina sin cerca, maquinaria abandonada o una excavación abierta. El dueño puede ser responsable incluso si el niño técnicamente estaba entrando sin permiso. La doctrina generalmente requiere dos cosas. Que el dueño supiera o debiera haber sabido que era probable que los niños ingresaran. Y que el esfuerzo para reparar o proteger el peligro fuera pequeño comparado con el riesgo que representaba para un niño.

Esta doctrina depende mucho de los hechos. No significa que un niño siempre tenga un reclamo simplemente porque se lesionó. Pero si su hijo se lesionó en la propiedad de alguien, no asuma que entrar sin permiso impide automáticamente la recuperación. Vale la pena que un abogado evalúe los hechos específicos.

Tipos comunes de casos de responsabilidad del propietario en la Ciudad de Nueva York

La responsabilidad de locales cubre una amplia gama de accidentes. Los casos más comunes que vemos, en los que un dueño de propiedad es responsable por lesiones personales en Nueva York, incluyen:

• Resbalones y caídas en pisos mojados, pasillos con hielo o pavimento disparejo
• Tropiezos y caídas causados por mala iluminación, escaleras rotas o pasillos con obstáculos
• Accidentes en elevadores y escaleras mecánicas
• Lesiones por barandas defectuosas o pisos rotos
• Mordeduras de perro. Nueva York impone responsabilidad estricta por los costos médicos una vez que un perro ha sido declarado peligroso bajo la Ley de Agricultura y Mercados § 123, además de responsabilidad general por negligencia cuando el dueño conocía las tendencias agresivas del perro
• Accidentes en piscinas por no cercarlas o no mantenerlas
• Seguridad negligente, como agresiones en lugares donde el riesgo era previsible, como vestíbulos de apartamentos o estacionamientos cubiertos
• Accidentes en sitios de construcción, en la propiedad o junto a ella

Plazos clave: no espere

Los plazos de Nueva York para presentar un reclamo de responsabilidad de locales son estrictos, y cambian dependiendo de quién sea dueño de la propiedad.

Para la mayoría de los reclamos contra dueños de propiedades privadas, el plazo de prescripción es de tres años a partir de la fecha de la lesión, bajo el CPLR § 214.

Cuando la propiedad es de o está operada por la Ciudad, el Estado o una agencia de gobierno, las reglas son mucho menos flexibles. Por lo general debe presentar un Aviso de Reclamo (Notice of Claim) formal dentro de los 90 días posteriores a la lesión, según lo exige la Ley Municipal General § 50-e. La demanda en sí generalmente debe presentarse dentro de un año y 90 días. Perder ese plazo de aviso de 90 días puede impedir el reclamo por completo. A veces los tribunales pueden conceder permiso para presentar un aviso tardío, pero ese alivio es discrecional y nunca está garantizado.

Hay algunas excepciones importantes a la regla estándar de tres años:

• Menores de edad. Bajo el CPLR § 208, el plazo de prescripción se suspende (se aplica un "toll") durante el período de minoría de edad. Una vez que el menor cumple 18 años, comienza a correr el período estándar de tres años, lo que típicamente le da a un menor lesionado hasta alrededor de los 21 años para presentar la demanda.
• Lesiones latentes. El CPLR § 214-c establece una regla de descubrimiento estrecha para lesiones por sustancias tóxicas u objetos que quedaron dentro del cuerpo después de una cirugía. No aplica a los casos comunes de resbalón y caída.

También hay una razón práctica para no esperar, aparte de cualquier plazo legal: la evidencia desaparece rápido en la Ciudad de Nueva York. Las grabaciones de seguridad con frecuencia se sobrescriben en cuestión de días, los peligros se limpian o se reparan, y a los testigos se les vuelve difícil de localizar. Cuanto antes comience el proceso, más evidencia se puede preservar.

Culpa comparativa: incluso si usted tuvo parte de la culpa

Muchas personas asumen que si comparten algo de la culpa por su accidente, no pueden recuperar nada. En Nueva York, no funciona así.

Nueva York sigue la negligencia comparativa pura bajo el CPLR § 1411. Bajo esta regla, su compensación se reduce según su porcentaje de culpa, pero usted aún puede recuperar incluso si fue el mayor responsable. Si se determina que usted tuvo el 70 por ciento de la culpa, todavía puede recuperar el 30 por ciento de sus daños. No hay un umbral mínimo. En teoría, alguien con el 99 por ciento de la culpa aún podría recuperar el 1 por ciento.

Aquí hay un ejemplo concreto. Suponga que usted se resbala en un piso mojado y un jurado determina que usted tuvo el 25 por ciento de la culpa por no haber notado un letrero de advertencia. Si el total de sus daños asciende a $200,000, su recuperación se reduce según su parte de culpa, lo que le deja $150,000.

Los dueños de propiedades y sus aseguradoras suelen argumentar que la persona lesionada estaba distraída, que no miraba por dónde caminaba, o que usaba calzado inapropiado. Esos argumentos son comunes, pero no necesariamente derrotan un reclamo. Por lo general afectan el porcentaje de culpa, no si usted puede recuperar o no.

¿Qué compensación puede recuperar?

Si su reclamo de responsabilidad de locales tiene éxito, la compensación generalmente cae en dos categorías.

Los daños económicos son las pérdidas calculables, de bolsillo:

• Gastos médicos pasados y futuros, incluyendo hospitalización, cirugía, terapia física y medicamentos
• Salarios perdidos y reducción de la capacidad futura de generar ingresos
• Otros costos de bolsillo, como transporte a las citas médicas y ayuda en el hogar
• Daños a la propiedad, incluyendo objetos personales que se rompieron en la caída

Los daños no económicos compensan los perjuicios que no vienen con un recibo:

• Dolor y sufrimiento
• Angustia emocional, incluyendo ansiedad, trastorno de estrés postraumático (PTSD) y depresión
• Pérdida del disfrute de la vida
• Desfiguración o discapacidad permanente

Los daños punitivos son poco frecuentes en los casos de responsabilidad de locales. Solo están disponibles cuando la conducta de un dueño fue deliberada, temeraria o mostró una indiferencia imprudente, no por negligencia ordinaria. La mayoría de las personas lesionadas no deben esperarlos.

Un punto más que vale la pena conocer: Nueva York no impone un límite legal a los daños por dolor y sufrimiento en los casos de responsabilidad de locales. La cantidad la decide un jurado según la gravedad y la permanencia de la lesión. En un asunto que manejamos, un hombre legalmente ciego cayó dieciséis pies (unos cinco metros) dentro de un hueco de elevador abierto y sufrió lesiones de espalda y talón. Recuperó $2,875,000, un reflejo de qué tan graves pueden ser las consecuencias de que un dueño de propiedad no mantenga condiciones seguras. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.

Qué hacer inmediatamente después de una lesión en una propiedad en Nueva York

Los pasos que usted tome en las primeras horas y días pueden dar forma a su reclamo. Si se lesiona en la propiedad de otra persona en Nueva York:

1. Busque atención médica, aunque se sienta bien. Algunas lesiones aparecen con retraso.
2. Reporte el incidente al dueño, al arrendador o al administrador, y pida un informe por escrito.
3. Fotografíe el peligro, el entorno de la escena y sus lesiones antes de que se limpie o se cambie algo.
4. Obtenga los nombres y la información de contacto de cualquier testigo.
5. No dé una declaración grabada a un ajustador de seguros antes de hablar con un abogado.
6. Comuníquese con un abogado de lesiones personales. Cuanto antes, mejor.

Preguntas relacionadas

¿Qué tengo que probar para demandar al dueño de una propiedad por lesiones personales en Nueva York?

Debe probar cuatro elementos de negligencia: que el dueño de la propiedad le debía un deber de cuidado, que lo incumplió al crear o no corregir un peligro conocido, que el incumplimiento causó directamente su lesión, y que usted sufrió daños reales. El elemento del incumplimiento a menudo depende de si el dueño tuvo aviso del peligro con el tiempo suficiente para repararlo.

¿Qué pasa si la propiedad es de la Ciudad de Nueva York?

Los plazos se acortan de manera significativa. Por lo general debe presentar un Aviso de Reclamo (Notice of Claim) dentro de los 90 días posteriores a la lesión bajo la Ley Municipal General § 50-e, y la demanda debe presentarse por lo general dentro de un año y 90 días. Perder el plazo del aviso puede terminar el reclamo antes de que comience, así que los casos contra propiedad del gobierno son sensibles al tiempo de una forma en que los casos privados no lo son.

¿Puedo demandar si tuve parte de la culpa del accidente?

Sí. La regla de negligencia comparativa pura de Nueva York le permite recuperar incluso si comparte la culpa. Su indemnización se reduce según su porcentaje de responsabilidad, pero no hay un umbral que impida la recuperación. Tener parte de la culpa reduce la cantidad; no elimina el reclamo.

¿Necesito un abogado para demandar al dueño de una propiedad en Nueva York?

No está legalmente obligado a tener uno, pero los casos de responsabilidad de locales son difíciles de probar por cuenta propia. Establecer el aviso constructivo, identificar a cada parte responsable, cumplir con plazos estrictos y responder a los argumentos de las aseguradoras sobre la culpa requiere experiencia. La mayoría de los bufetes serios, incluido el nuestro, ofrecen una consulta gratuita y trabajan por honorarios de contingencia, así que no hay costo inicial para averiguar en qué situación se encuentra.

¿Qué evidencia necesito para ganar un caso de responsabilidad de locales en Nueva York?

Los casos más sólidos se apoyan en evidencia que muestre que el peligro existía y que el dueño tuvo tiempo de corregirlo: fotos de la condición, grabaciones de seguridad, registros de mantenimiento, informes de incidentes, declaraciones de testigos y expedientes médicos. Las grabaciones en especial desaparecen rápido, así que preservar la evidencia temprano es fundamental para construir un reclamo fuerte.

Fuentes y recursos oficiales

Leyes del estado de Nueva York citadas

1. CPLR § 214 — Plazo de prescripción de tres años
2. CPLR § 208 — Suspensión del plazo por minoría de edad (menores)
3. CPLR § 214-c — Regla de descubrimiento para lesiones latentes por sustancias tóxicas
4. CPLR § 1411 — Negligencia comparativa pura
5. Ley Municipal General § 50-e — Requisito del Aviso de Reclamo
6. Ley de Agricultura y Mercados § 123 — Perros peligrosos y responsabilidad estricta

Leyes de NYC citadas 7. Código Administrativo de NYC § 7-210 — Responsabilidad del dueño colindante por la acera

Jurisprudencia 8. Basso v. Miller, 40 N.Y.2d 233 (1976) — Estándar de cuidado razonable para responsabilidad de locales

Comuníquese con The Orlow Firm

Si se lesionó en la propiedad de otra persona en la Ciudad de Nueva York, es posible que tenga un reclamo válido, pero los plazos son estrictos y la evidencia desaparece rápido. Entender sus opciones es un primer paso importante. The Orlow Firm ha ayudado a neoyorquinos lesionados en todo Queens, Manhattan, Brooklyn y el Bronx por más de 40 años. Puede presentar una demanda sin importar su estatus migratorio.

Llame al (646) 647-3398 para una consulta gratuita. Trabajamos por honorarios de contingencia, así que usted no paga nada a menos que ganemos. Si usted no puede venir a nosotros, nosotros podemos ir a usted.

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Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento legal. Cada caso es diferente. Comuníquese con un abogado para hablar sobre su situación específica.