¿Se resbaló y cayó en una propiedad mal mantenida? Esto es lo que debe hacer

¿Se resbaló y cayó en una propiedad mal mantenida? Esto es lo que debe hacer

Si usted se resbaló y cayó en una propiedad mal mantenida en NYC, lo primero es recibir atención médica. Después, reporte el accidente al dueño de la propiedad, documente el lugar con fotos, recopile los datos de contacto de los testigos y conserve la ropa y el calzado que llevaba puestos. El dueño de la propiedad puede ser responsable si creó un peligro conocido o no lo corrigió.

Una caída en una acera agrietada, un piso mojado sin señalización o un camino cubierto de hielo rara vez es "solo un accidente". Cuando el dueño de una propiedad ignora un peligro que debió haber corregido, la ley de Nueva York puede responsabilizarlo. El problema es que lo que usted haga en las horas y los días posteriores a la caída muchas veces decide si podrá probarlo. Esta guía cubre los pasos inmediatos y quién puede ser responsable. También explica qué exige la ley de responsabilidad de local (premises liability) de Nueva York y cuándo tiene sentido llamar a un abogado.

Causas comunes de resbalones y caídas en propiedades mal mantenidas

Conocer el peligro que causó su caída es el primer paso para entender quién no mantuvo la propiedad. Las causas más comunes incluyen:

• Aceras agrietadas o disparejas por raíces de árboles, asentamiento del terreno o daño de congelación y deshielo.
• Pisos mojados o resbalosos causados por lluvia arrastrada, derrames o techos con goteras.
• Baches y hoyos en el pavimento en estacionamientos, patios y entradas de autos.
• Nieve y hielo sin retirar que el dueño no removió dentro del plazo legal.
• Iluminación deficiente o dañada en escaleras, estacionamientos y pasillos que oculta los peligros.
• Desorden y escombros dejados en pasillos y áreas comunes.
• Escaleras rotas, escalones sueltos o barandas faltantes o dañadas.
• Alfombras y tapetes sueltos, rasgados o amontonados.

La nieve y el hielo merecen mención aparte porque las reglas son específicas. Bajo el Código Administrativo de NYC § 16-123, los dueños de propiedades generalmente deben retirar la nieve y el hielo de las aceras adyacentes dentro de las cuatro horas después de que termina la nevada. Las horas entre las 9:00 p.m. y las 7:00 a.m. no se cuentan en ese plazo. Un dueño que deja la nieve sin tocar mucho después de esa ventana de tiempo puede ser responsable si usted se cae.

¿Quién es responsable de un resbalón y caída en una propiedad mal mantenida en NYC?

Más de una parte puede compartir la responsabilidad por una propiedad mal mantenida. Los demandados más comunes son:

• Dueños de la propiedad — arrendadores, propietarios de viviendas y negocios tienen el deber principal de mantener su propiedad razonablemente segura.
• Administradores de la propiedad — las empresas contratadas para encargarse del mantenimiento pueden compartir la responsabilidad cuando no hacen el trabajo por el que se les pagó.
• Inquilinos — un inquilino que firmó un contrato de arrendamiento aceptando mantener un área específica puede compartir la responsabilidad por los peligros allí.
• La Ciudad y entidades gubernamentales — los espacios públicos corresponden a las agencias del gobierno, pero los reclamos contra ellas tienen plazos estrictos y muy cortos (explicados más adelante).

Las aceras de la Ciudad de Nueva York tienen su propia regla. Bajo el Código Administrativo de NYC § 7-210, el deber de mantener una acera pública pasó en 2003 de la Ciudad al dueño de la propiedad adyacente. Pero ese cambio aplica solo a propiedades no residenciales. Las viviendas ocupadas por sus dueños de una, dos y tres familias, usadas únicamente con fines residenciales, están exentas y generalmente no cargan con ese deber de mantener la acera. Esa distinción importa. Una caída frente a un local comercial y una caída frente a una pequeña casa familiar pueden recaer sobre demandados completamente distintos.

Aviso actual vs. aviso implícito

Identificar al dueño es solo la mitad de la batalla. En la mayoría de los casos de resbalón y caída, la verdadera pelea es sobre el aviso (notice). La pregunta es si el dueño sabía, o debió haber sabido, del peligro a tiempo para corregirlo.

• Aviso actual (actual notice) significa que el dueño realmente sabía del peligro. Un inquilino se quejó del escalón roto. El administrador vio el derrame. Hay una orden de reparación en el archivo.
• Aviso implícito (constructive notice) significa que el peligro existió el tiempo suficiente como para que el dueño debiera haberlo encontrado y corregido mediante una inspección razonable, incluso si nadie lo reportó.

La diferencia muchas veces se reduce a una pregunta: ¿cuánto tiempo estuvo allí el peligro? Un escalón agrietado y desmoronándose que llevaba meses deteriorándose apunta con fuerza al aviso implícito, porque un dueño razonable que inspeccionara la propiedad lo habría detectado. Un charco que se formó sesenta segundos antes de que usted cayera es mucho más difícil de atribuir al dueño. No tuvo una oportunidad realista de encontrarlo y corregirlo. Por eso exactamente importa documentar la condición del peligro. Qué tan desgastado está, qué tan viejo, qué tan evidente se ve puede ser tan importante como documentar la caída misma.

Qué hacer después de que se resbaló y cayó en una propiedad mal mantenida

Lo que usted haga justo después de la caída determina todo lo que sigue. La evidencia desaparece rápido, y las aseguradoras buscan cualquier hueco para aprovecharlo. Siga estos pasos en orden:

1. Revísese en busca de lesiones y llame al 911 si es grave. Algunas lesiones, como las conmociones cerebrales, el sangrado interno y el daño en la columna, no son evidentes de inmediato. Ante la duda, hágase revisar.
2. Reporte el accidente al dueño, administrador o personal de la propiedad de inmediato. Esto crea un registro oficial. Pídales que completen un informe de incidente por escrito y solicite una copia para usted.
3. Documente el lugar antes de irse. Tome fotos y video del peligro exacto, del área alrededor, de cualquier señal de advertencia (o de la ausencia de ellas) y de las condiciones de iluminación. Tome las tomas desde varios ángulos.
4. Fotografíe sus lesiones. Empiece en el lugar del accidente y siga documentando en los días siguientes, a medida que aparecen los moretones y la hinchazón.
5. Obtenga los nombres y datos de contacto de los testigos. Cualquiera que lo haya visto caer, o que pueda confirmar cuánto tiempo llevaba allí el peligro, puede ser clave para probar el aviso.
6. Conserve su ropa y calzado. No los lave. Los zapatos que llevaba puestos y la superficie donde cayó pueden convertirse ambos en evidencia.
7. Vea a un médico el mismo día, aunque se sienta bien. Los registros médicos oportunos establecen sus lesiones y las vinculan directamente con la caída.
8. Guarde todos los registros. Facturas médicas, notas del doctor, recetas, documentación de salarios perdidos y gastos de su bolsillo, todo fortalece su reclamo.
9. Escriba su propio relato. Anote la fecha, la hora, la ubicación exacta, qué causó la caída y el clima y la iluminación. Hágalo el mismo día, mientras los detalles están frescos.
10. No dé declaraciones grabadas a las compañías de seguros sin un abogado. Los ajustadores muchas veces llaman a los pocos días. Cualquier cosa que diga al principio puede tergiversarse para restarle valor o negar su reclamo.
11. No admita culpa ni pida disculpas. Nueva York usa la negligencia comparativa, así que su propia parte de culpa reduce su recuperación pero no la elimina. Aun así, un "debí haber mirado por dónde iba" dicho al pasar puede usarse en su contra.

La ley de responsabilidad de local de Nueva York: lo que necesita saber

La responsabilidad de local (premises liability) es el principio legal de que los dueños de propiedades deben mantener su propiedad razonablemente segura para las personas que entran a ella.

Durante décadas, los tribunales de Nueva York trataban a los visitantes de manera distinta según fueran un "invitado", un "licenciatario" o un intruso. Eso cambió con Basso v. Miller, 40 N.Y.2d 233 (1976). El fallo reemplazó esas categorías rígidas con un solo estándar: cuidado razonable según las circunstancias. Hoy, un dueño debe el mismo deber básico de cuidado razonable a cualquier persona que esté legalmente en la propiedad, aunque los intrusos todavía reciben una protección más limitada.

Para ganar un caso de resbalón y caída en Nueva York, la persona lesionada generalmente debe probar cuatro elementos:

1. Control — el demandado era dueño, arrendaba o controlaba la propiedad donde ocurrió la caída.
2. Aviso — el demandado sabía, o debió haber sabido, de la condición peligrosa (aviso actual o implícito).
3. Falta de acción — el demandado no corrigió el peligro ni advirtió a los visitantes sobre él.
4. Causalidad — esa falta causó su caída y las lesiones resultantes.

Nueva York también sigue la negligencia comparativa pura bajo el CPLR § 1411. Esto significa que usted todavía puede recuperar una compensación aunque haya sido en parte responsable de su propia caída. Su indemnización simplemente se reduce según su porcentaje de culpa. Si un jurado determina que usted sufrió $100,000 en daños pero tuvo un 20% de culpa, recuperaría $80,000. La carga recae en el demandado de alegar y probar su culpa comparativa; no se da por supuesta.

¿Qué compensación puede reclamar?

Cuando la negligencia de un dueño de propiedad causa su lesión, la ley de Nueva York le permite reclamar una compensación por una variedad de pérdidas:

• Gastos médicos — costos pasados y futuros, incluyendo la sala de emergencias, cirugía, estadías en el hospital, terapia física, medicamentos y dispositivos de asistencia.
• Salarios perdidos — ingresos perdidos durante la recuperación, más la reducción de la capacidad de generar ingresos en el futuro si la lesión es permanente o de larga duración.
• Dolor y sufrimiento — dolor físico y angustia emocional. A diferencia de los reclamos por accidentes de auto, los casos de resbalón y caída en Nueva York no están sujetos al umbral de "lesión grave" bajo la Ley de Seguros § 5102(d). Cualquier lesión genuina causada por la negligencia de un dueño de propiedad puede sustentar un reclamo.
• Pérdida de consorcio — el impacto de su lesión en su relación con su cónyuge o un familiar.
• Daños a la propiedad — objetos personales rotos en la caída, como un teléfono o unos lentes.

La compensación siempre depende de probar la negligencia. Las compañías de seguros investigan estos reclamos de forma rutinaria. Van a intentar disputar la culpa, restarle importancia a lo grave de su lesión o argumentar que el dueño no tenía aviso del peligro. Una documentación minuciosa es su respuesta más fuerte.

Resultados ilustrativos: The Orlow Firm ha recuperado $1,500,000 para un cliente que cayó en una acera gravemente dañada y necesitó cirugía de espalda y tobillo, y $800,000 para un cliente que se resbaló en agua de una gotera del techo y requirió cirugía de cuello y espalda. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.

¿Cuánto tiempo tiene para presentar el reclamo? (Los plazos son estrictos)

Los plazos de presentación de Nueva York son implacables, y varían según quién sea el dueño de la propiedad.

Caídas en propiedad privada:

• Generalmente tiene tres años desde la fecha del accidente para presentar una demanda por lesiones personales, bajo el CPLR § 214(5).
• El reloj empieza a correr en la fecha de la caída, no cuando usted siente dolor por primera vez o recibe un diagnóstico.

Caídas en propiedad gubernamental o pública:

• Debe presentar un Aviso de Reclamo (Notice of Claim) dentro de los 90 días del accidente bajo la Ley Municipal General § 50-e.
• Luego debe iniciar la demanda dentro de un año y 90 días bajo la Ley Municipal General § 50-i.
• Perder el plazo de 90 días del Aviso de Reclamo casi siempre impide su reclamo de manera permanente. Los tribunales rutinariamente desestiman los reclamos tardíos contra demandados gubernamentales.

Incluso cuando está dentro del plazo, esperar perjudica su caso. Las grabaciones de seguridad muchas veces se sobrescriben en un plazo de 30 a 90 días. Los testigos se mudan y los recuerdos se desvanecen. Los dueños reparan el peligro, borrando la misma evidencia que usted necesita. Y los registros médicos son más fáciles de conectar con la caída cuando su tratamiento empieza de inmediato. Si su caída ocurrió en propiedad pública, trate la ventana de 90 días como algo urgente.

Si una caída resulta en una muerte, un reclamo separado por muerte por negligencia (wrongful death) puede estar disponible para los familiares sobrevivientes, con sus propios plazos y reglas.

Cuándo contactar a un abogado de resbalón y caída

No todo resbalón menor necesita un abogado. Pero ciertas situaciones hacen que la ayuda legal sea mucho más importante, y mientras antes se comunique, más evidencia se puede preservar. Considere seriamente hablar con un abogado si:

• Sus lesiones son graves o permanentes.
• El dueño de la propiedad o la aseguradora está disputando la culpa.
• La caída ocurrió en propiedad gubernamental, donde el plazo de 90 días del Aviso de Reclamo exige acción inmediata.
• No sabe quién es dueño o mantiene la propiedad donde se cayó.
• Una compañía de seguros lo está presionando hacia un acuerdo rápido.
• Usted tuvo parte de la culpa y quiere entender sus opciones bajo la regla de negligencia comparativa de Nueva York.

La razón más grande para actuar rápido es que la evidencia desaparece. Las grabaciones se borran, los peligros se reparan y los testigos se vuelven difíciles de encontrar. Un abogado puede actuar con rapidez para preservar la evidencia, identificar a cada parte responsable y tratar con la compañía de seguros para que usted pueda concentrarse en recuperarse.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto vale un caso de resbalón y caída en Nueva York?

No hay una cifra promedio: el valor depende de los detalles. La gravedad y permanencia de sus lesiones, las facturas médicas, los ingresos perdidos, la solidez de la evidencia que demuestra que el dueño tenía aviso y su porcentaje de culpa comparativa, todo influye. Un esguince menor y un caso que requiere varias cirugías se ubican en extremos muy distintos del rango. Un abogado puede evaluar su situación después de revisar sus registros.

¿Qué no debo hacer después de un accidente de resbalón y caída?

No admita culpa ni pida disculpas. No dé una declaración grabada a un ajustador de seguros antes de hablar con un abogado. No lave ni deseche la ropa y los zapatos que llevaba puestos, no retrase el tratamiento médico ni publique sobre el accidente en las redes sociales. Cada una de estas cosas puede usarse para debilitar o negar su reclamo de responsabilidad de local.

¿Puedo demandar a un arrendador por un resbalón y caída en un edificio de apartamentos?

Sí. Un arrendador debe mantener las áreas comunes — escaleras, pasillos, vestíbulos y caminos exteriores — en condiciones razonablemente seguras. Si usted se cayó por un peligro que el arrendador creó o no corrigió después de tener aviso actual o implícito, puede tener un reclamo. Las preguntas clave son si el arrendador controlaba el área y si sabía o debió haber sabido del peligro.

¿El dueño de una propiedad siempre es responsable de un resbalón y caída?

No. Un dueño no es automáticamente responsable solo porque alguien se cayó en su propiedad. Usted debe demostrar que el dueño creó el peligro o tenía aviso y no lo atendió, y que esa falta causó su lesión. Si el peligro apareció momentos antes de su caída, o el peligro era abierto y evidente, la responsabilidad del dueño puede reducirse o eliminarse.

Fuentes y recursos oficiales

Leyes de Nueva York citadas

1. CPLR § 214(5) — Plazo de prescripción de tres años para lesiones personales
2. CPLR § 1411 — Negligencia comparativa pura
3. CPLR § 1412 — La carga de alegar la culpa comparativa recae en el demandado
4. Ley Municipal General § 50-e — Aviso de Reclamo (plazo de 90 días)
5. Ley de Seguros § 5102(d) — Definición del umbral de "lesión grave" (solo vehículos de motor)

Leyes de NYC citadas 6. Código Administrativo de NYC § 7-210 — Responsabilidad de la acera transferida a los dueños de la propiedad adyacente 7. Código Administrativo de NYC § 16-123 — Deberes de remoción de nieve y hielo

Contacte a The Orlow Firm

Si usted se resbaló y cayó en una propiedad mal mantenida en la Ciudad de Nueva York, The Orlow Firm ha estado ayudando a los neoyorquinos lesionados a obtener compensación de dueños de propiedades negligentes desde 1982. Nuestros abogados manejan todo tipo de casos de responsabilidad de local, desde aceras heladas y escaleras rotas hasta vestíbulos inundados y escaleras sin iluminación, y sabemos cómo actuar con rapidez para preservar la evidencia de la que depende su caso. Llámenos al (646) 647-3398 para una consulta gratuita. Trabajamos por contingencia, así que no hay honorarios a menos que ganemos. Se Habla Español.